Что скрывается за аббревиатурой ПСН
Помещение свободного назначения (ПСН): это нежилое помещение на первом или цокольном этаже жилого дома, которое может использоваться под любую законную коммерческую деятельность. В отличие от торговых площадей в ТЦ, ПСН выходит на улицу собственным входом и витриной: формат, который в индустрии называют «стрит-ритейл».
По данным CBRE Russia, в 2024 году объём сделок со стрит-ритейлом в Москве вырос на 22%. Причина — отток арендаторов из торговых центров (трафик ТЦ упал на 15% после 2022 года) и рост формата «магазин у дома».
Зачем покупать: расчёт доходности
Средняя арендная ставка для ПСН в Москве (не на первой линии) — 15 000-30 000 руб/м² в год. Стоимость покупки — 150 000-400 000 руб/м². Формула годовой доходности:
Доходность = (арендная ставка × площадь − расходы) ÷ стоимость покупки × 100%
Пример: ПСН 50 м² на вторичке, цена 10 млн руб. Аренда 20 000 руб/м²/год = 1 000 000 руб/год. Расходы (налоги, управление, ремонт) ≈ 200 000 руб/год. Чистая доходность: 800 000 ÷ 10 000 000 = 8% годовых. Для сравнения: банковский депозит в январе 2026: 18-20% (но при ключевой ставке 21% это временный пик).
ПСН привлекает не текущей доходностью, а комбинацией арендного дохода и роста стоимости. За 2020-2025 годы стрит-ритейл в Москве подорожал на 40-60%.
Типы помещений и их особенности
| Тип | Площадь | Типичный арендатор | Арендная ставка (Москва) |
|---|---|---|---|
| Мини-ПСН | 20-50 м² | Кофейня, барбершоп, пункт выдачи | 25 000-40 000 руб/м²/год |
| Средний | 50-150 м² | Аптека, продукты, салон красоты | 15 000-30 000 руб/м²/год |
| Крупный | 150-500 м² | Супермаркет, фитнес, мед. центр | 10 000-20 000 руб/м²/год |
Парадокс: маленькие помещения дороже в пересчёте на квадратный метр, но окупаются быстрее — спрос на них стабильнее, а пунктов выдачи Wildberries/Ozon открывается больше с каждым кварталом.
Юридические подводные камни
- Назначение в ЕГРН — проверяйте, что помещение действительно имеет статус «нежилое, свободного назначения». Формулировка «офис» или «склад» ограничит круг арендаторов
- Согласие жильцов, то есть для некоторых видов деятельности (общепит, бар) требуется согласие собрания собственников дома. Без него — штрафы и закрытие
- Вентиляция и вытяжка: для кафе и ресторанов нужна отдельная вентиляция, не связанная с жилой частью. Её установка стоит 500 000-1 500 000 руб
- Парковка — СанПиН требует определённое число парковочных мест для коммерческих объектов. Если их нет — бизнес могут не согласовать
ПСН в регионах: другая экономика
В городах с населением 300-500 тыс. человек стоимость ПСН — 40 000-100 000 руб/м², аренда — 5 000-12 000 руб/м²/год. Доходность выше (10-14%), но ликвидность ниже: продать помещение в Саратове или Пензе сложнее, чем в Москве. Для сравнения — покупка недвижимости за рубежом может давать сопоставимую доходность при большей стабильности валюты.
Альтернативный вариант ()выкуп муниципальных помещений на аукционе. Стартовая цена часто на 20-30% ниже рыночной, но требуется юридическая экспертиза: обременения, долги по ЖКХ, спорные границы.
Когда стоит и не стоит покупать ПСН
Покупка оправдана, если: горизонт инвестирования — от 7-10 лет, есть ликвидный объект с существующим арендатором (минимум 3 года аренды), локация — на пешеходном потоке от 1 000 человек/день. Не стоит, если: единственная цель — доход выше депозита (при ставке 21% ПСН проигрывает на горизонте 1-2 лет), нет опыта управления коммерческой недвижимостью, или помещение на втором этаже без витрины.
