Зачем приватизировать муниципальное имущество
Муниципалитеты владеют тысячами помещений: магазины, офисы, склады, земельные участки. Часть из них сдаётся в аренду малому бизнесу по льготным ставкам (50-70% от рыночных). Однако аренда, то есть не собственность: муниципалитет может повысить ставку, не продлить договор или передать помещение другому арендатору.
Приватизация решает эту проблему: вы становитесь собственником и распоряжаетесь помещением без ограничений. По данным Росимущества, в 2024 году приватизировано более 3 500 объектов муниципальной собственности на общую сумму 18 млрд рублей.
Два пути приватизации
- Преимущественное право (ФЗ-159) — если вы арендуете муниципальное помещение непрерывно более 2 лет, не имеете задолженности по аренде и относитесь к субъектам МСП (малого и среднего предпринимательства), вы можете выкупить помещение без аукциона по оценочной стоимости
- Аукцион — открытые торги, участвовать может любой. Стартовая цена: рыночная оценка. Шаг аукциона: 5% от начальной цены
Процедура по ФЗ-159
- Подача заявления в администрацию муниципалитета о намерении выкупить помещение
- Проверка права: администрация в 30-дневный срок проверяет соответствие требованиям
- Оценка, а именно независимый оценщик определяет рыночную стоимость. Стоимость оценки: 10 000-50 000 руб (оплачивает муниципалитет)
- Договор купли-продажи — заключается в течение 10 дней после получения оценки
- Оплата, а именно единовременно или в рассрочку до 5 лет (беспроцентная!)
Рассрочка, то есть главное преимущество ФЗ-159. Помещение стоимостью 5 млн руб можно выкупить за 83 000 руб/мес без процентов: дешевле, чем аренда аналогичного помещения на открытом рынке.
Стоимость: на что рассчитывать
| Тип объекта | Средняя оценочная стоимость (регионы) | Средняя оценочная стоимость (Москва) |
|---|---|---|
| Нежилое помещение (50 м²) | 1,5 — 4 млн руб | 5 — 15 млн руб |
| Земельный участок (10 соток) | 200 000 — 1 млн руб | 3 — 10 млн руб |
Подводные камни
- Завышенная оценка — оценщик назначен муниципалитетом и может завысить стоимость. Вы вправе оспорить оценку в суде
- Обременения, то есть проверяйте выписку ЕГРН: аресты, залоги, права третьих лиц
- Скрытые дефекты: муниципальные помещения часто в плохом состоянии. Ремонт, то есть за ваш счёт
- Отказ администрации, а именно формальные причины: «помещение необходимо для муниципальных нужд». Обжалуется в суде (срок: 3 месяца)
Для начинающих предпринимателей приватизация: способ получить помещение значительно дешевле рынка. Но без юриста, знающего муниципальное право, процедура может затянуться на 1-2 года. Стоимость юридического сопровождения: 50 000-150 000 руб, что окупается разницей между рыночной ценой и оценочной.
