Как работает эскроу
С 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать проектное финансирование: банк кредитует стройку, а деньги дольщиков лежат на эскроу-счёте (застрахованы АСВ до 10 млн руб). Застройщик получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится — банк возвращает деньги дольщику с эскроу-счёта.
Преимущества: нулевой риск потери денег при банкротстве. Недостаток: застройщик не может использовать деньги дольщиков для стройки (только банковский кредит), что увеличивает себестоимость на 5-15%.
Что делать, если стройка остановилась
Для договоров с эскроу (после 2019):
- Проверьте статус объекта на наш.дом.рф (реестр обманутых дольщиков)
- Обратитесь в банк-держатель эскроу-счёта с заявлением о возврате средств
- При банкротстве застройщика: Фонд развития территорий решает — достроить дом или вернуть деньги
Для договоров без эскроу (до 2019):
- Включитесь в реестр требований кредиторов (через арбитражный суд, срок: 3 месяца с момента публикации о банкротстве)
- Фонд развития территорий оценивает объект: если готовность > 50% — достраивают за счёт фонда. Если < 50% — выплачивают компенсацию (рыночная стоимость квартиры, но не более средней по региону)
- Обратитесь к юристу по 214-ФЗ — первичная консультация обычно бесплатна
Фонд развития территорий (бывш. Фонд защиты дольщиков)
Государственная компания, созданная для решения проблем обманутых дольщиков. С 2017 года восстановила права 160 000+ дольщиков: достроены 1 000+ домов, выплачены компенсации на 200+ млрд руб. Финансирование: взносы застройщиков (1,2% от стоимости ДДУ) + бюджет.
Как проверить застройщика перед покупкой
- наш.дом.рф — единый реестр застройщиков. Проверьте: разрешение на строительство, проектная декларация, банк-кредитор, сроки сдачи
- Арбитражный суд (kad.arbitr.ru) — нет ли дел о банкротстве
- Отзывы дольщиков — форумы (Новострой-М, ЕРЗ.РФ). Реальные дольщики пишут о ходе стройки
- Финансовая отчётность — на сайте застройщика или в ФНС. Убытки 2+ года подряд — тревожный сигнал
- Аккредитация банков — если крупные банки (Сбер, ВТБ) дают ипотеку на этот объект — они уже проверили застройщика
О мошенничестве с недвижимостью читайте в отдельном материале. О налоговом вычете — в статье о вычете за квартиру.
